Urbanisation : le vrai, le faux, ce qu’imposent les récentes lois aux communes…

Il est souvent reproché aux communes de construire, d’urbaniser, de ne pas prévoir de places de stationnement, de contribuer à l’étalement urbain, d’avoir des écoles surchargées, des équipements saturés, une circulation trop dense… Qu’en est-il réellement ? Qu’est-ce qui est du ressort des communes ? Quelle est leur responsabilité dans ce « toujours plus » ? Quelle est la marge de manœuvre des uns et des autres alors que les lois successives, votées depuis des années principalement sous François Hollande, obligent les collectivités à toujours plus de logements, toujours moins de stationnement, toujours plus de densification des zones pavillonnaires… ?

La démographie mondiale évolue sans cesse. La France, l’Ile-de-France et à fortiori le Val-d’Oise ne sont pas exempts de cette réalité tant notre territoire représente un secteur d’attractivité économique où la densité de la population est déjà forte. Cette courbe démographique en hausse constante a entraîné un besoin indéniable de logements, la flambée des prix, l’absence de rotation dans les logements sociaux et, in fine, une grande difficulté à se loger. Et alors que le pays traverse une grave crise économique, il n’est pas inutile de rappeler qu’à situations égales, le logement locatif en France coûte 50% plus cher qu’en Allemagne, grevant d’autant le pouvoir d’achat des ménages. « Les jeunes ne sont plus les seuls profils concernés par la crise du logement : pertes d’emploi, surendettements, familles recomposées ou monoparentales de plus en plus nombreuses… Il y a plus que le seul facteur démographique qui joue dans la crise du logement. Nous avons notre rôle à jouer. », souligne Alain Verbrugghe, maire-adjoint chargé de l’urbanisme.

« Nous sommes très heureux d’accueillir nos nouveaux Franconvillois qui découvrent une ville équilibrée, sûre et équipée. Nous veillons cependant à maîtriser l’équilibre social afin de conserver l’esprit de notre commune et préserver la qualité de celle-ci. » précise Xavier Melki, Maire de Franconville.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU)…

En décembre 2000, Francis Delattre, alors député-maire de Franconville, n’avait pas voté la loi SRU qui imposait aux communes de disposer de 20% de logements sociaux. Non pas par opposition à l’idée même du logement social, mais parce que nous croyons en un principe de parcours résidentiel qui permet au plus grand nombre d’accéder à la propriété. C’est très précisément en ce sens qu’à compter de 1983, alors que la commune comptait 27% de logements sociaux, il œuvra pour que les locataires de l’époque deviennent propriétaires de leurs logements ; et cela fut possible après d’âpres négociations. En contrepartie, et bien qu’il s’agissait là d’une véritable application du « parcours logement » tel qu’il devrait être, ces logements sortirent progressivement des statistiques de l’État puisque sortis du statut de logements locatifs. « Aucun parlementaire de la commune n’a, depuis Francis Delattre, remis cette loi en question ! » rappelle Xavier Melki.

Logement social, où en est-on ?

L’évolution sociétale concourt à une demande de logements de plus en plus forte et le rôle des pouvoirs publics est d’y répondre. « Mais il y a répondre et la manière d’y répondre. Nous sommes aujourd’hui contraints par la loi SRU de décembre 2000 qui impose aux communes de disposer de plus de 20% de logements sociaux. » explique Xavier Melki, qui rappelle qu’au 1er janvier 2018, Franconville comptait 21,54% de logements sociaux en précisant « Nous sommes donc totalement en règle ».

Évolution législative

En 2013, le gouvernement de François Hollande a fait évoluer la loi SRU et a considérablement durci les obligations et contraintes des communes. Au premier rang de ce nouveau cadre légal, le taux de 20% de logements sociaux qui doit passer à 25% en 2025. Contrairement à d’autres communes, Franconville respectait pourtant le cadre légal. « Nous avons cette insupportable spécificité dans ce pays de légiférer pour remplacer une loi par une autre lorsque l’on n’arrive pas à la faire appliquer », relève Xavier Melki. « Que l’État s’occupe des villes qui ne respectent pas les 20% avant de solliciter celles qui appliquent la loi en leur en demandant toujours plus ! ».

Aujourd’hui, le Préfet nous rappelle qu’il manque à Franconville 450 à 500 logements sociaux sans aucune considération pour la maîtrise de l’équilibre social d’une commune urbaine pourtant précieux. « Nous nous devons aussi de préserver cet équilibre car nous ne voulons surtout pas reproduire les erreurs commises il y a cinquante ans lorsque l’on a créé des quartiers entiers aujourd’hui dits prioritaires, ou zones urbaines sensibles », confie Alain Verbrugghe.

Au regard de cette volonté de maîtriser l’équilibre social de nos territoires, un ratio cohérent entre parc social et parc privé doit être respecté. Ainsi, si l’on suit les chiffres de la préfecture, pour arriver à 25% d’ici à 2025, cela conduirait à construire entre 2500 et 3000 logements. Sans parler de la place que nous n’avons pas, si l’on considère 2,5 à 3,5 personnes par logement, ce seraient près de 10 000 habitants supplémentaires à accueillir avec les structures que cela implique. « C’est impossible et inenvisageable. », lance le Maire. « Tout ceci ne peut rester en l’état et bon nombre de Maires souhaitent faire évoluer le cadre légal par l’intermédiaire de l’association des Maires de France, des Maires d’Ile-de-France ou encore des Parlementaires. Ils sont saisis. »

Contraintes renforcées depuis 2013

Pour contraindre encore plus les communes à urbaniser, la Loi de 2013 votée par les députés de l’époque sous le gouvernement de François HOLLANDE, impose deux éléments majeurs qui font aujourd’hui l’objet de nombreux débats dans les villes.

La loi de 2013 impose aux communes de limiter les obligations réglementaires de stationnement.

EXTRAIT : «C’est pourquoi, le gouvernement va réduire les obligations de construction de places de stationnement imposées aux constructeurs de logements, dès lors que leur projet immobilier est situé à proximité de transports collectifs. Concrètement, il ne pourra pas être exigé plus d’une place de stationnement par logement dans ces secteurs.»

« Nous nous sommes battus et nous battons encore contre cette loi. Nous négocions avec les promoteurs pour que l’offre de stationnement soit tant bien que mal supérieure à ce que demande cette loi. », souligne Xavier Melki. Pire encore, aux abords des gares ou des stations de transports collectifs (500 mètres de périphéries) la loi, telle qu’elle est écrite, permet la construction de logements collectifs sans aucune place de stationnement. « A croire que les banlieusards que nous sommes ne sont bons qu’à se rendre à Paris en train sans jamais user d’une voiture pour faire des courses ou des balades dans le Vexin… », soulève l’édile.

La loi de 2013 impose la densification des quartiers pavillonnaires.

EXTRAIT «Le projet de loi urbanisme et logement prévoit une série de mesures qui créeront les conditions favorables à la densification de ces tissus pavillonnaires existants. Il s’agit en particulier de restreindre la possibilité pour le PLU de fixer une taille minimale de terrain et une densité maximale des constructions, deux éléments qui freinent la densification.»

Pour rappel, antérieur à cette évolution législative de 2013, le PLU et ses modifications successives protège la commune de la disproportion imposée par la loi. Franconville a notamment pu effectuer des retraits entre deux constructions et préserver autant que faire se peut le nombre de places de stationnement par construction. « Nous ne sommes pas contre les évolutions du logement. Au contraire, il est important de pouvoir accueillir nos propres enfants, de conserver une dynamique économique et sociale. Nous respectons la loi à minima pour maîtriser et maintenir l’équilibre social, souligne Xavier Melki. En 2018, seuls trois permis de construire de logements collectifs ont été délivrés. Il y en aura de moins en moins car nous attendons maintenant d’être soutenus dans notre volonté de refonte de la politique nationale du logement dans l’optique de faire évoluer les textes de lois que nous subissons sans les avoir votés. » Enfin, la suppression de la taxe d’habitation sans aucune réflexion globale ou concomitante de la fiscalité locale risque d’amener les communes vers un dangereux effet ciseaux entre la hausse du nombre d’habitants et la baisse des moyens pour les accueillir. « C’est une réflexion globale qui doit s’engager entre les élus locaux et un Etat qui impose aux Villes de construire toujours plus tout en faisant planer l’incertitude sur nos budgets. » conclut le Maire.

Que risquent les communes ne respectant pas les obligations de créations de logements dictées par la loi ?

Une lourde amende : des villes du Val-d’Oise, dites carencées, y sont sujettes. Une commune voisine de Franconville comptant 8 000 habitants doit payer 400 000 euros d’amende par an. Un simple élément de comparaison pour se rendre compte du montant dont devrait s’acquitter une ville comme la nôtre de 35 000 habitants.

Perte du droit de préemption urbain (DUP) : cela veut dire que l’État pourrait se substituer à l’acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière, acquérir le bien et le transformer en logement social.

Perte du droit de présentation des dossiers pour l’attribution des logements sociaux dans le cadre du contingent ville. Il faut savoir que les communes ne sont pas décisionnaires au niveau de ces attributions lors des commissions logement. En revanche, elle dispose d’une possibilité de présenter plusieurs demandes de logement, à l’appréciation des bailleurs. En cas de perte de cette possibilité, la préfecture pourrait alors imposer ses propres candidats, loin de toute considération de l’équilibre social.

Un Plan Local d’Urbanisme (PLU) au millimètre

Pour rappel, le PLU de Franconville date de 2009 et les bureaux d’études qui accompagnaient la commune dans sa réalisation déterminaient alors que les infrastructures publiques pouvaient accueillir jusqu’à 37 000 habitants alors même que la ville n’en comptait que 32 000. L’objectif de la municipalité à l’époque était donc d’attirer une nouvelle population pour équilibrer la courbe des âges à Franconville. Entre 2000 et 2010, des classes fermaient année après année d’où ce choix. « Le PLU nous a notamment servi à sauver l’école maternelle de la Côte Rôtie qui menaçait de disparaitre », rappelle Alain Verbrugghe. Tous les efforts effectués depuis ont donc permis de sauver des classes mais pas seulement. Attirer une population active à Franconville est une plus-value pour les commerces locaux et cela se démontre encore aujourd’hui avec la réouverture du traiteur, le sauvetage de la librairie ou encore l’ouverture de deux nouvelles supérettes à la Gare. Enfin, le PLU a permis à la ville de préserver ses espaces verts qui couvrent, pour rappel, 30% du territoire communal et qui sont depuis lors intouchables.

 

Le comportement des promoteurs et de leurs agents doit évoluer vers plus d’éthique. À aucun moment la commune n’exproprie quiconque. Les transactions sont traitées directement entre le promoteur et le propriétaire qui vend.

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